Is markthuur de heilige graal?
John Nijsten in SCN, 18-11-2015
De scriptie van Steven Verouden, ASRE MRE 31-8-2015, Is markthuur de heilige graal? behelst een onderzoek naar een alternatieve waarderingsmethode bij de huurprijsherziening van middenstandsbedrijfsruimte, nu artikel 7: 303 BW. In dit onderzoek ligt de focus op de afspraak in de Retailagenda tot het marktconform vaststellen van de huurwaarde van winkelpanden.
Uit het onderzoek blijkt dat het marktconform waarderen alleen weinig zal bijdragen aan het verbeteren van de vitaliteit en de levendigheid van winkelgebieden. Ook heeft Steven oog voor het feit dat een huurprijsherziening op basis van markthuurwaarde veel minder verschilt van de huurprijsherziening op basis van de huidige systematiek dan algemeen wordt aangenomen.
Enquête-focusgroep
Hij heeft een enquête gehouden onder huurders en beleggers waarin aan de orde kwam welke huurprijsherzieningssystematiek door hen wordt geprefereerd. De meeste aanhang heeft een systeem waarin uitgegaan wordt van de markthuurwaarde gebaseerd op recente transacties en rekening houdend met incentives. Het grote pijnpunt zit blijkbaar bij alle betrokkenen in het feit dat nu de huurprijzen van zeer oude huurcontracten worden meegewogen. Ook betrok hij bij de beantwoording van deze vraag een zogenaamde focusgroep van 9 deskundigen. Deze groep was overwegend van mening dat het huidige systeem met enige aanpassingen ook in de toekomst kan voldoen.
Aanbeveling
Zijn aanbeveling is om onderzoek te doen naar een systeem dat gebaseerd is op dezelfde uitgangspunten als het huidige systeem, maar waarbij de referentieperiode wordt ingekort, de frequentie van de herzieningsmogelijkheid wordt gelijkgesteld aan de verkorte referentieperiode en waarbij wordt gesteld dat de in de vergelijking te trekken objecten binnen deze periode zijn aangegaan en/of herzien.
Op basis van de resultaten uit de enquête en de opmerkingen in de focusgroep is goed verdedigbaar zijn aanbeveling tot handhaving van de huidige systematiek met inkorting van de referentieperiode tot bijvoorbeeld 3 jaren. Op deze manier wordt de huidige jurisprudentie gehandhaafd en komen wij niet opnieuw in een periode van onzekerheid. Daarmee wordt tevens voorkomen dat onvoldoende referenties ter beschikking staan, hetgeen veelal het geval zal zijn indien uitgegaan moet worden van recente transacties. Meer moeite heb ik met het volledig schrappen van huurprijzen die voortvloeien uit contracten die langer dan 3 jaren geleden zijn afgesloten en in die periode van 3 jaren niet zijn herzien. Reeds nu is het soms moeilijk voldoende vergelijkingspanden te vinden. Deze moeilijkheid wordt dan nog groter. Steven daar naar gevraagd deelde mede dat de mogelijkheid bestaat de referentieperiode op 3 jaren te stellen en de afgelopen periode, waarin de huurprijzen van de in de vergelijking te trekken panden zijn herzien of aangegaan, te stellen op bijvoorbeeld 5 of 6 jaren. Terecht stelt hij dat deze periodes niet gelijk hoeven te lopen, hoewel dit wel praktischer zal zijn.
Bedacht dient voorts te worden dat de referentieperiode niet voor niets in de wet is opgenomen. Wel kan door verkorting van deze periode en deze gelijk te laten lopen met de periode waarna huurprijsherziening kan worden gevorderd vaker huurprijsherziening plaatsvinden zodat de vast te stellen herzieningshuurprijs dichter bij de markthuurwaarde komt te liggen.
Alternatieven
Zelf ben ik nog steeds voor een geleidelijke aanpassing ter voorkoming van de ‘waan van de dag’ mede met ( geïndexeerde en voor inflatie herleide) huurprijzen uit oude contracten. Indien men dan toch aanpassing wil, zijn er naar mijn mening nog de volgende alternatieven.
- De referentieperiode van 5 jaren blijft bestaan maar heeft alleen betrekking op nieuwe huurcontracten, nieuw vastgestelde en nieuw overeengekomen huurprijzen. In feite is er dan geen sprake meer van de huidige referentieperiode. De huurprijzen worden immers normaal gesproken geïndexeerd en voorts vindt herleiding plaats sinds de datum dat de huurprijs gold tot de peildatum. De huidige huurprijzen zijn dan vrijwel gelijk aan de geïndexeerde c.q. herleide oorspronkelijke huurprijzen. Het lijkt dan beter gewoon te stellen dat slechts in de vergelijking worden getrokken objecten waarvan de huurprijs tijdens de afgelopen periode van 5 jaren (nader) is overeengekomen en/of vastgesteld buiten de reguliere indexering en dat de aanvangshuurprijzen en/of nader vastgestelde en/of nader overeengekomen huurprijzen worden herleid sinds de datum dat deze golden. Doen zich in die periode meerdere relevante wijzigingen voor, zal de laatste gewijzigde huurprijs bepalend zijn voor het betreffende pand. Een gewogen huurprijs op basis van de duur dat deze heeft gegolden lijkt niet nodig. Dat zal tevens de berekening zelf vereenvoudigen. Bij bijvoorbeeld 5 vergelijkingspanden worden dan ook maar 5 huurprijzen ( per m²) in de berekening meegenomen. Wel kan het niet zo zijn dat dan (echte) incentives en kortingen direct bij de vergelijking in mindering worden gebracht. Deze zullen gespreid dienen te worden over de huurperiode of over een te schatten periode waarover deze incentives of kortingen hun waarde uitstrekken.
- De referentieperiode wordt geschrapt en uitgegaan wordt van de actuele huurprijzen van alle vergelijkbare objecten, ook van objecten met oude huurcontracten. De demping zit hier niet in de periode van 5 jaren maar in het feit dat ook de huurprijzen van oude contracten meetellen. Daarbij bestaat ook nog de mogelijkheid te opteren voor herleiding van huurprijzen sinds de datum dat de oorspronkelijke huurprijs c.q. de nadere vastgestelde c.q. nader overeengekomen huurprijs gold tot de peildatum. Dan wordt het geval dat een huurprijs niet is geïndexeerd ondervangen. Dat heeft ook nog een ander voordeel. De aanvangshuurprijs is meestal gemakkelijker te achterhalen dan de actuele huurprijs. Zeker als er een transactieregister mocht komen. Het probleem van de incentives en kortingen speelt hier overigens ook. Nadeel is dat sterk afwijkende huurprijzen bijvoorbeeld bij korte huurcontracten zonder referentieperiode sterk hun stempel op de uitkomst zullen drukken. Dan zal wellicht geoordeeld moeten worden dat deze huurcontracten niet vergelijkbaar zijn. Selectie op huurprijs mag immers niet.
Conclusie
Duidelijk blijkt ook uit deze scriptie dat weliswaar veel kritiek is op het huidige artikel 7: 303 BW, maar dat een betere regeling niet voor het oprapen ligt.
